תמ"א 38- איך זה משפיע על שוכרי הדירות

פרויקטים רבים של תמ"א 38 ופינוי בינוי מתוכננים ומוקמים בימים אלו ברחבי ישראל. כולם מדברים על ההתחדשות הצפויה, שיפור באיכות החיים והעלייה הניכרת במחיר הדירה וכן, על תחושת הביטחון האישי עם בניית ממ"ד דירתי וחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה. מלבד בעלי הדירות והיזמים ישנם שותפים סמויים אשר לוקחים חלק בפרויקטים אלו בעל כורחם ואלו הם שוכרי הדירות. שוכרי דירות המתגוררים בבניינים בהם עתיד להתקיים פרויקט תמ"א 38/פינוי בינוי חיים במקרים רבים בתחושת אי נוחות בעקבות אי הידיעה על התנהלות והתקדמות הפרויקט ומועד תחילת העבודות.

גילעד ושדי, עו"ד ומגשר ו05/07/2015

(צילום: באדיבות אזורים)

בשונה מבעלי הדירות שמשדרגים את דירתם, שוכרי הדירות שמשלמים ממיטב כספם על מנת לגור בבניין נורמטיבי ושקט מצפים לקבל את המגיע להם בתמורה לכספם. המגורים בדירה בתקופת הקמת הפרויקט אינם פשוטים ולעיתים רבות כרוכים באי נעימויות רבות וירידה מסוימת באיכות החיים בבניין .

במהלך הפרויקט אין אפשרות להשתמש בשירותי החנייה במרבית המקרים, הבניין מוקף בפיגומים עליהם מתהלכים פועלי בניין זרים הגורמים בעבודתם ללכלוך רב ורעש. ובקיצור - באלגן.

לעומת זאת, לשוכרי דירות רבים זוהי הזדמנות חיובית מהטעמים הבאים:

1. במרבית חוזי התמ"א בין היזם לבעלי הדירות ישנו סעיף המעניק "פיצוי" לבעלי הדירות עקב ירידה בהכנסות. את אותו הפיצוי תוכלו לדרוש מבעלי הדירות כהנחה לתקופת הבנייה.

2. אופציה נוספת היא להעניק לשוכרי הדירה אפשרות להתגורר בדירה החדשה והמשודרגת (דירה גדולה יותר ,עם מרפסת ,חנייה ושלל הטבות שיתקבלו בפרויקט) במחיר המקורי אותו ישלמו לפני ובמהלך השיפוצים ולאותה תקופת זמן בה ארכו השיפוצים.

שוכרי הדירות צריכים לדעת כי מגיעה להם התראה מספקת לפני תחילת העבודות ן/או הודעות על התקדמות הפרויקט על מנת לתכנן את צעדיהם לעתיד לבוא. בנוסף לגילוי הנאות ותום הלב המתחייב מחוק החוזים מומלץ לשוכרי הדירות ולאלו העתידים לשכור דירה בבניין העומד בקריטריונים לתמ"א 38, להוסיף סעיף בחוזה השכירות המחייב להודיע לשוכרים זמן מה מראש לפני תחילת העבודות

וכן להודיע בכל התקדמות משמעותית בנקודות הבאות:

בפרויקטים של תמ"א 38:

1. חתימת הרוב המינימלי הדרוש של בעלי הדירות על החוזה המחייב עם היזם/קבלן.

2. הגשת בקשה להיתר בנייה.

3. קבלת אישור ועדה מקומית לבקשה.

4.  קבלת היתר בנייה.

בפרויקטים של פינוי-בינוי:

1. הפקדת התב"ע.

2. אישור התב"ע (תוכנית בניין עיר) בוועדות השונות (בכל אחת מהוועדות עפ"י הצורך).

3. קבלת היתר בנייה.

נקודות נוספות שחשוב לדעת:

• מומלץ להתעניין בהתחייבויות היזם עפ"י החוזה בין הצדדים לגבי לוחות הזמנים וכן לברר ברשויות המקומיות לגבי צפי ולוחות זמנים לאישור התוכניות ולהוצאת ההיתרים. במרבית המקרים ניתן לבצע בדיקות אלו בצורה מכוונת באתרי האינטרנט העירוניים.

• במידה והנכם מעוניינים לצאת מהדירה בטרם תחילת העבודות מומלץ להכניס לחוזה השכירות סעיף המתיר לכם לעזוב את הדירה בכל עת לאחר קבלת ההיתר ו/או בהתראה מסוימת בטרם תחילת העבודות וללא סנקציות כל שהן.

• במידה והנכם מעוניינים להישאר בדירה, קבעו מנגנוני פיצוי ושיפוי לתקופת העבודות ו/או לאחריה בכתב.

• שוכרים אשר נמצאים בחוזה ארוך טווח ו/או שלא חידשו את חוזה השכירות זמן רב - כדאי שיידרשו לביצוע ריענון לחוזה השכירות בסמוך למועד פקיעתו הקרוב למועד בו נודע לכם על הפרויקט המתגבש. אלו שלא הספיקו לחדש את החוזה - מומלץ כי יוסיפו נספח לחוזה הכולל בתוכו את ההבנות בין הצדדים בכל הנוגע לעבודות בבניין.

השלכות כלכליות על שוכרי הדירות בתקופת העבודות בפרויקטים של תמ"א 38/1 :

• בחלק ניכר מתקופת העבודות ובמרבית הפרויקטים תבוצע הצללה ע"י רשתות על גבי הפיגומים - דבר שיחשיך את הדירה ויאלץ את בעלי הדירה לשימוש יתר בחשמל לתאורה.

• כמו כן בזמן העבודות על גבי גג הבניין יפורקו קולטי השמש וחימום המים יתאפשר אך ורק ע"י חשמל.

• אלו הנהנים ממשבי רוח קלילה על מנת לאוורר את דירתם יאלצו להגביר את השימוש במיזוג. מרבית דיירי הבניין יסגרו את חלונותיהם הן מפאת האבק והן מפאת רצונם לפרטיות מפני אלו המתהלכים בסמוך לחלונותיהם על גבי הפיגומים.

• מאידך, כאשר יזמים רבים מממנים את שירותי הניקוי של שטחי הציבור בבניין בתקופת העבודות וכאשר הגינה מושבתת ואין צורך בשירותי הגינון משום העבודות, מתקבלת החלטה בוועד הבניין להקפיא את גביית דמי וועד הבית עד לקבלת טופס 4. החלטות אלו מקלות על משכירי הדירות להשכיר את דירותיהם ומעניקות "סוכריה" קטנה למתגוררים בתקופת העבודות.

ביטוח תכולה וחובות היזם כלפי הדיירים:

למרות חובת היזם לבצע ביטוחים שונים ובינם ביטוחים לרכוש ולנפש לעובדים ולמתגוררים, ביטוחי צד ג' ועוד. ולמרות התחייבויותיו עפ"י חוזה התמ"א לפצות כל דייר שרכושו ניזוק בתקופת העבודות מומלץ לבצע ביטוח תכולה ורכוש מפני נזקים העלולים להתרחש בתקופת העבודות. ולבצע בדיקה מקפת כי זכויותיכם וחובות בעל הדירה מעוגנים היטב בחוזה השכירות בכל הנוגע לחובותיו (המוגברות) בתקופת העבודות.

לצד חששותיהם של בעלי הדירות מפני בריחת השוכרים, ישנם שוכרים פוטנציאליים שאינם נמצאים בלאו הכי בדירה בשעות בהם מתקיימות העבודות ו/או מחפשים דירות במחירים מסובסדים כדוגמת סטודנטים, זוגות צעירים ועוד שיוכלו לאייש את הדירות בתקופת העבודות.

*כותב המאמר - עו"ד ומגשר גילעד ושדי הינו מומחה בתחום המקרקעין התמ"א 38 ופינוי-בינוי , מייצג ומלווה דיירים בתחום ההתחדשות העירונית עסקאות מכר ושכירויות.

+ הוסף תגובה לכתבה    גירסה להדפסה    שלח לחבר

תגובות הגולשים

  1. תמא 38 - מרשים
    (09/07/2015)

Fatal error: Call to undefined function: json_decode() in /home/virtual/datili/public_html/main/functions.php on line 49